На фоне сложной макроэкономической ситуации, влияния войны, перемещений населения и постепенного восстановления строительной отрасли, рынок вторичной недвижимости в Украине остаётся одним из ключевых индикаторов экономического состояния страны. Особенно ярко это проявляется в крупных городах, таких как Киев, Львов, Одесса, Харьков, Днепр и другие региональные центры, где спрос на жильё стабильно высок, несмотря на внешние и внутренние потрясения. Анализ цен на вторичное жильё в этих локациях позволяет не только понять актуальные рыночные тенденции, но и сделать прогнозы относительно дальнейшего развития сектора недвижимости.
В течение последних лет рынок вторичной недвижимости Украины претерпел значительные изменения. Основные факторы, влияющие на динамику цен, включают нестабильную геополитическую ситуацию, высокий уровень инфляции, изменение покупательской способности населения, миграционные процессы, ограниченность нового строительства и растущий спрос со стороны внутренне перемещённых лиц. Одновременно, во многих городах наблюдается переоценка объектов, снижение реальной покупательной активности, а также усилившаяся конкуренция между продавцами.
В Киеве, как в столице и крупнейшем деловом центре страны, цены на вторичное жильё сохраняются на одном из самых высоких уровней. Несмотря на то что в 2022–2023 годах было зафиксировано заметное снижение стоимости квадратного метра из-за оттока населения и падения спроса, уже к середине 2024 года началось постепенное восстановление цен. К началу 2025 года средняя цена на вторичное жильё в Киеве составляет около 1400–1700 долларов США за квадратный метр, в зависимости от района и состояния объекта. Более стабильный спрос наблюдается на объекты малой площади в спальных районах, что объясняется ограниченными возможностями покупателей.
В таких городах, как Львов и Ивано-Франковск, цены выросли в результате массового притока внутренне перемещённых лиц, особенно в западные области Украины. Здесь наблюдается активизация сделок с участием покупателей из восточных и центральных регионов, что стимулирует рост стоимости на вторичное жильё. В Львове, например, средняя цена в 2025 году составляет порядка 1200–1500 долларов США за квадратный метр, при этом особым спросом пользуются квартиры в домах, построенных после 2000 года. Несмотря на высокие цены, рынок остаётся достаточно оживлённым за счёт туристической привлекательности региона и наличия развитой инфраструктуры. Если вас это привлекает, перейдите по ссылке: рынок недвижимости в Украине. Данные туда поступают к вам напрямую.
В Одессе рынок вторичного жилья характеризуется относительной стабильностью, однако определённое влияние оказывает близость к зоне боевых действий. Это сказывается на осторожности покупателей и повышенных требованиях к безопасности объектов. Средняя цена здесь варьируется в диапазоне 1000–1300 долларов за квадратный метр. Более дорогими остаются районы ближе к морю и центральной части города. Востребованными становятся квартиры с автономными системами отопления, что связано с энергетическими рисками.
В Днепре и Харькове наблюдается умеренное снижение цен на фоне нестабильной ситуации с безопасностью и частичным разрушением инфраструктуры. В Харькове особенно чувствительно падение цен — до 700–900 долларов за квадратный метр, в зависимости от удалённости от центра и состояния жилья. Многие объекты требуют ремонта, а часть зданий повреждены или вовсе признаны непригодными для проживания. В Днепре ситуация более стабильна: средняя цена держится на уровне 900–1100 долларов, однако спрос по-прежнему ограничен.
Сравнительный анализ цен на вторичное жильё в ключевых городах Украины показывает следующую картину:
-
Киев — $1400–1700 за м²: стабильный спрос, особенно на компактные квартиры в спальных районах.
-
Львов — $1200–1500 за м²: повышенный интерес из-за миграции, высокая активность сделок.
-
Одесса — $1000–1300 за м²: умеренный спрос, особое внимание к безопасности и энергоэффективности.
-
Днепр — $900–1100 за м²: ограниченный рост цен, но рынок относительно устойчив.
-
Харьков — $700–900 за м²: снижение цен из-за близости к зоне боевых действий и разрушений.
-
Ивано-Франковск, Ужгород, Тернополь — $1000–1300 за м²: высокий спрос в связи с внутренней миграцией.
-
Черновцы, Винница — $950–1150 за м²: стабильная активность на рынке при умеренных темпах роста цен.
Одним из значимых факторов, влияющих на поведение рынка в 2025 году, остаётся ограниченное ипотечное кредитование. Высокие процентные ставки, нестабильность финансового сектора и низкий уровень доверия к долгосрочным обязательствам делают доступ к финансированию затруднительным. Это сдерживает спрос со стороны молодых семей и инвесторов. В то же время, на рынке активизировались наличные покупатели и частные инвесторы, что способствует сохранению активности в сегменте недорогих объектов.
Дополнительно следует учитывать влияние демографических изменений. В результате миграции и временной эвакуации часть населения покинула крупные города, что снизило уровень аренды и повлияло на вторичный рынок. Однако возвращение людей в относительно безопасные регионы стимулирует восстановление интереса к жилью. Прогноз на 2025–2026 годы указывает на возможную стабилизацию рынка, особенно при условии улучшения военно-политической обстановки и оживления экономики.
Таким образом, вторичный рынок жилья в Украине остаётся подверженным значительным колебаниям, однако его устойчивость в ключевых городах свидетельствует о потенциале к дальнейшему восстановлению. Вопросы безопасности, энергоэффективности, инфраструктурной доступности и юридической чистоты объектов приобретают всё большее значение, определяя структуру спроса и ценообразование.